Lakásvásárlás menete
jogi megközelítésben, közérthetően
A szerződés megkötéséig vezető út:
Azt követően, hogy kiválasztottad a számodra minden szempontból megfelelő lakást (pl.: hol van, méret, elosztás, vételár érték), akkor érdemes a hirdetővel felvenni a kapcsolatot és egyidejűleg ügyvédet felkeresni. Az ügyvéd már a lakás bejárásához, a szerződés megkötéséhez vezető útra vonatkozóan tud jogi segítséget, iránymutatást adni, nemcsak a szerződések joga, hanem gyakorlati tapasztalatai alapján is. A hirdetővel megbeszélt időpontban a lakás bejárása, megtekintése fontos tényező, hiszen a lakást a megismert, megtekintett állapotban veszed meg. Ennek tudatában nézd meg, hogy mit is veszel. A lakás bejárása során van lehetőség arra, hogy az adásvételi szerződés számodra lényeges körülményeit az eladó tudomására hozd és az eladó tájékoztasson ezekről a kérdésekről. Értelemszerűen az eladónak is ekkor van lehetősége a számára lényeges szerződéskötési körülményeket veled megismertetni. Lényeges körülmény a vevő és az eladó szempontjából is bármi lehet. Lényeges körülménynek tekinthetik például
azt, hogy az eladó hosszabb ideig még az ingatlanban kíván maradni,
a lakás, ház építőanyaga,
a mérőórák megléte vagy azok cseréje mikor aktuális,
a lakás havi kiadásait, esetlegesen ezt összevetve az energetikai tanúsítvány adataival,
a lift mennyire működőképes, mekkora az éves fenntartási, üzemeltetési, javítási költsége, stb.
Amikor ismered a lakás pontos címét és helyrajzi számát, akkor az ingatlanügyi hatóság elektronikus rendszeréből tudsz elektronikus tulajdoni lapot lekérni. (Figyelem egy évben 2 nem hiteles tulajdoni lapot tudsz ingyen lekérni, valamint egy évben 20 ingatlan leíró adatot tudsz ingyen lekérdezni. Az adásvételi szerződés megkötéséhez teljes hiteles tulajdoni lap kell, ez viszont díjköteles, tehát legyen kéznél a bankkártyád. Ha az ingyenes lekérdezési keretedet kimerítetted, akkor a további lekérdezések díjkötelesek.) A nem hiteles tulajdoni lapot felhasználhatod arra, hogy abból tájékozódsz, de ha szakmai háttértámogatást igényelsz, akkor máris megküldheted az ügyvédnek, aki azt elemezve tájékoztat, hogy ki(k) a tulajdonos(ok), mi a lakás pontos jogi helyzete a tulajdoni lap adatai alapján. Ha minden rendben van, akkor lehet gondolkodni a foglaló összegéről és átadásának idejéről, módjáról, feltételeiről. Az ügyvéd ebben is segít.
Az eladót terheli az a kötelezettség, hogy a lakásra az energetikai tanúsítványt elkészíttesse ha még nincs, ha pedig van, akkor azt a vevő részére egy példányban átadja. Az épületek energetikai jellemzőinek tanúsításáról szóló 176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet úgy rendelkezik, hogy az ingatlan értékesítésre vagy bérbeadásra való kínálásakor a reklámban fel kell tüntetni az épület vagy önálló rendeltetési egység energetikai minőség szerinti besorolását, amennyiben a tanúsítvány rendelkezésre áll. Tehát, már a lakás eladásra szóló hirdetésében meg kell jelölni azt, hogy van-e a lakásra energetikai tanúsítvány és ha igen, akkor az milyen besorolást tartalmaz.
A vevőnek és az eladónak közös nevezőre kell jutnia a lakásért fizetendő vételár összegében és megfizetésének módjában, a lakás vevő részére történő átadásának (birtokbaadás) időpontjában, határidejében. Ezek mellett számos rész-kérdés is egyeztetés tárgya lehet, pl. a lakás átadás kapcsán az eladó a vevőtől mint új tulajdonostól bérbe veszi a lakást.
A szerződés megkötése:
A lakás adásvételére szóló szerződés szerkesztése csak azt követően indulhat, ha a fentiekről és a szerződés szerkesztéséhez szükséges egyéb adatokról (törvényi feltételek) az ügyvédet tájékoztattad. Az egyéb adatok alatt értsd a felek személyes adatait, az ingatlan vételárát, a vételár megfizetésének helyét, idejét, részleteit, módját, a lakás birtokbaadásának napját vagy határidejét, az energetikai tanúsítvány létét (és adatait) vagy beszerzését.
Ha a vevő és az eladó a lakás vásárlással kapcsolatos minden kérdésben közösen megegyezett, ezt hívjuk szerződésnek. Ez a jogszabályi előírások alapján lakás esetén csak akkor lesz érvényes ha ügyvéd vagy közjegyző okiratba foglalja. Az ügyvéd teljes bizonyító erejű magánokiratot készít, a közjegyző közokiratot, nyilván eltérő díjazási igény mellett dolgoznak.
Az ügyvéd a jogügyleti biztonságot szolgálva a vevő és az eladó személyazonosságáról meggyőződik a személyes okmányaik és a Központi Adatnyilvántartónál történő ellenőrzésük által, továbbá ellenőrzi a friss, hiteles tulajdoni lap adatait. A tulajdoni lapnak frissnek kell lennie, azaz a legjobb ha az eladó a szerződés megkötésének napján váltja ki a tulajdoni lapot.
Az ügyvédi okiratszerkesztés azt jelenti, hogy az ügyvéd tájékoztatja a feleket az adásvétel jogi vonatkozásairól, a felek ügyleti akaratának tisztázása során ügyel arra, hogy a felek megállapodása a jogszabályoknak megfelelő, alkalmazható és ellentmondásmentes legyen és ezeknek megfelelően a vevő és eladó lakás eladás-vásárlási részletekben kötött szóbeli megállapodását, jognyilatkozatait legépeli és okirati formába önti. A teljes bizonyító erejű magánokirat akkor teljes, ha minden fél aláírta a szerződés minden oldalát és az ügyvéd az aláírásával és ellenjegyzésével ellátja az okiratot.
Az adásvételi szerződéssel kapcsolatban mindig felmerül az a kérdés, hogy kit milyen költségek terhelnek. A Ptk. a költségek viseléséről úgy rendelkezik, hogy az eladó viseli a birtokátruházással és az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapot rendezésével kapcsolatos költségeket, ezzel szemben a dolog átvételének és a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésének költségei a vevőt terhelik. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy az eladó érdekkörébe tartozik az, hogy a tulajdonjogát és az ingatlan tehermentességét igazolja, ezért a tulajdoni lap az ő költsége, az eladót terheli az energetikai tanúsítvány költsége és a lakás tehermentesítésével kapcsolatos kiadások, valamint attól függően, hogy hány éve tulajdonosa az ingatlannak számolnia kell a személyi jövedelemadó fizetési kötelezettséggel. A vevőt ezzel szemben terheli az adásvételi szerződés megkötésével kapcsolatos költség (ügyvédi vagy közjegyzői díj), az ingatlan-nyilvántartási szolgáltatási díj, valamint a visszterhes vagyonátruházási illeték. A visszterhes vagyonátruházási illeték megfizetése kapcsán az illetéktörvény bizonyos feltételek fennállása esetére kedvezményeket biztosít.
Azzal, hogy a szerződés a vevő és az eladó között okiratba lett foglalva, még messze nem ért véget az ügylet.
A szerződés okiratba foglalása után:
Miután a szerződést okiratba foglalta az ügyvéd, az okiratban szabályozott forgatókönyv szerint kerül sor a lakás vételár megfizetésére (adott esetben a lakás tehermentesítésére is) és a lakás birtokba adására.
Ha a teljes vételár kifizetésre került, akkor célszerű a tulajdonjog változásának bejegyzését kérni az ingatlanügyi hatóságtól. Ennek két változata fordulhat elő: 1./ Ha a vételár egy összegben került megfizetésre a szerződés írásbeli megkötésekor vagy azt követő pár napon belül, akkor a törvény által előírt okiratok és kérelem előterjesztésével azonnal lehet kérni a vevő javára a tulajdonjog bejegyzését. 2./ Ha a vételár több részletben kerül megfizetésre, akkor az eladó nem az adásvételi szerződésben járul hozzá a vevő javára a tulajdonjog bejegyzéséhez, hanem az okiratszerkesztő ügyvédnél letétbe helyezett külön okiratba foglalt ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas hozzájáruló nyilatkozattal (bejegyzési engedély). Ezt a bejegyzési engedélyt az okiratszerkesztő ügyvéd csak akkor terjeszti be az ingatlanügyi hatósághoz, ha a felek írásban, hitelt érdemlő módon közölték vele, igazolták felé azt, hogy a teljes vételár valóban hiánytalanul megfizetésre került.
A fenti általános leírás nem terjed ki például arra, ha valamely okból a felek előszerződést kötnek vagy a vételár részben kölcsönből kerül kifizetésre vagy ha elővásárlási jogosult van a lakásra vagy a használati jog, haszonélvezeti jog alapításának lehetőségére, esetére.
